原标题:买房需交百万认筹金 “上海后花园”嘉兴楼市库存告急 茶水费屡禁不止

本报记者 刘颂辉 嘉兴报道

8月中旬,在浙江嘉兴市秀洲区一家新装修的房产中介门店里,办公的电脑整齐摆放,店主正准备“大干一场”。

位于浙江东北部、杭嘉湖平原的嘉兴,被称为“上海的后花园”,吸引了众多前来投资、定居的人群。

近日,据相关媒体报道,近年来嘉兴楼市火爆盛宴的背后,实则乱象丛生,买房时加10万元“号费”的现象屡见不鲜。对此,嘉兴市住房保障局的相关负责人曾回应,接到过几起类似房地产收取“号费”的投诉,有房产公司销售人员私下串通中介的情况,执法人员已将其移交公安部门处理。

连日来,《中国经营报》记者走访嘉兴绿城柳岸禾风、荣安万科·香樟国际、路劲金茂·嘉禾金茂府、佳源秀湖印象、万科紫元·尚宸等楼盘以及周边中介公司发现,提供“号费”“信息费”业务的现象依然存在,而且在房源供不应求的情况下,多处楼盘正紧张验资蓄客,提前收取认筹金。

嘉兴市住房保障局房地产管理科一名工作人员表示,买卖房号会扰乱房产市场秩序,在嘉兴是坚决不允许的,绿城公司曾对此出具过承诺书,如果该事件有发票或者收据坐实,房管科将对此进行严肃查处,首先退还,再按照相关部门的法规对企业进行处罚,中介机构也将面临处罚。

上海购房者涌入“茶水费”屡禁不止

在嘉兴当地人的印象中,房价的变动,与上海购房者的涌入有着密切联系。从上海南站到嘉兴,直线距离约80公里,最快一班次火车用时42分钟,高铁从上海虹桥火车站出发到嘉兴仅需要27分钟。

据《嘉兴日报》报道,随着交通条件日益便利,上海大都市圈快速发展,早在2013年前后,便有上海人在嘉兴买房落户,率先体验“双城生活”。

来自上海易居房地产研究院的统计数据显示,2013年6月,嘉兴市的新建商品住宅成交均价为6281元/平方米,5年后的2018年6月,该数据上涨到10750元/平方米,尤其近两年的上涨幅度较为明显。8月上旬,记者走访嘉兴多个正在销售以及即将销售的楼盘了解到,房源均价已达到1.8万~2.3万元/平方米之间。

记者注意到,嘉兴多个板块的二手房成交均价高于一手房,出现价格倒挂现象,在市场销售环节,房源周边买卖房号的现象则屡禁不止。

7月23日,据《国际金融报》报道,购房者在嘉兴买房,有的时候全款也未必能成功买到,但是若向房产中介公司缴纳10万元左右“号费”则可以从楼盘内部拿房,锁定心仪的房源。“号费”的实际收取方,不仅有开发商,还有个人。

对此,嘉兴市住房保障局的相关负责人回应,若遇到收“号费”的情况,当事人提供相应的举证材料,一经查实,将对违规的中介或房产企业进行处罚,如有必要移交公安部门处理。

然而,8月10日,记者走访嘉兴市秀洲区东升西路一家房产中介公司,门店的一名店主介绍,如果确定要买周边的新楼盘,可以通过关系去拿房号,价格约10万元左右,若买不到,则费用原路退还。其还透露,南湖区某热门楼盘的房源的拿号费达到30万~35万元。

8月11日,在茶园路与塘汇路口的绿城柳岸禾风的售楼部,置业顾问王小姐介绍,项目即将推出二期最后4幢楼286套房源,明年年底以毛坯房交付。

公开资料显示,2016年12月,绿城理想小镇建设集团有限公司以总价7.36亿元拿下秀洲区两宗地块,其中城北路经开2016-25号地块,总价约4.23亿元,折合楼面价约3478.26元~6153.85元/平方米,城东路经开2016-26号地块总价约3.13亿元,折合楼面价约3650.00元~5615.38元/平方米。而绿城柳岸禾风即是绿城小镇集团在该两幅地块上的作品,作为绿城在嘉兴的首作,该项目承担着打开嘉兴市场的重任。

然而,在该项目临近的房产中介公司,负责人亦告诉记者,曾帮助两位客户购买到房号,额外支付一笔费用,可以在开盘前,准确买到绿城柳岸禾风的房源。“这种走渠道的房号,一般是售楼部营销层面的领导,转手出售从中赚钱,最高‘信息费’12万元。” 8月12日晚,该负责人回电话表示,缴纳10万元“信息费”可以买到绿城柳岸禾风一套98平方米房源,总房款150万元必须全款支付。

对此,记者致电该楼盘的项目公司嘉兴绿城塘汇房地产开发有限公司,该公司营销部一名工作人员表示,公司所有置业顾问都来自自销团队,完全按照正常选房流程,不存在与任何中介公司合作分销。之前有购房者向中介公司缴纳“服务费”,但是并未选到房,而引起过纠纷。如果中介公司买到房号,则提供公司内部人员的证据,公司将进行查处。

事实上,“号费”“信息费”即是房地产行业中“茶水费”的别称。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于房地产项目违规收费等行为,说明在购房需求旺盛的环境下,房企为了回笼资金,态度较为强势,导致购房者来承担相应的风险。违规收取“茶水费”等价外加价的行为,其实是目前房地产市场交易秩序管控的内容,亟待监管部门加以管控。

“绑定车位”减配等违规频现

记者连日调查发现,嘉兴市各个楼盘看房人数不多,但是楼盘对于购房者的要求非常高。几乎新近开盘的楼盘,都要求缴纳100万元不等的认筹金,或者到指定银行办理定存进行验资,多个楼盘捆绑车位出售,全款购房者优先选房,个别楼盘因质量问题还遭到购房者维权。

“在嘉兴看房子,随便去逛,很多楼盘都没卖完,政府不让开盘,就算开盘也是当天售罄,因为前期认筹客户交一两百万元早已锁定了房源。”在南湖区的路劲金茂·嘉禾金茂府项目,置业顾问告诉记者,首次开盘是以验资锁定房源的方式积累客户,先缴纳1万元进行意向登记,再向指定的银行卡中办理100万元定存进行验资。

验资蓄客之外,楼盘基本都要求带车位一起出售。在绿城柳岸禾风售楼部,置业顾问王小姐表示,房源均价约为1.1万元/平方米,但必须连同车位一起购买。在剩下二期最后4幢楼的房源中,以一名外地户口购房者为例,一套110平方米的房源,全款约150万元,其中120万元为毛坯房价格,50%首付为60万,在开盘时,购房者需缴纳60万元首付和30万元车位费。而加上车位后的价格核算下来,均价为1.4万元左右,实际销售均价上涨3000元。“一期项目中,30万、33万、35万元的车位都卖过,必须全款支付。”王小姐表示。

对此,嘉兴绿城塘汇房地产开发有限公司回复记者时表示,公司并非要求不购买车位则不允许购房,而是购买车位的客户优先选择房源。

嘉兴学院房地产研究中心主任吴兴陆指出,类似“茶水费”、捆绑销售问题的出现,主要是由于嘉兴楼市供不应求所造成的。当房源紧张,购房者需求旺盛,在房产中介公司的操作下,违规行为便暗自产生。此外,由于部分楼盘备案价格低,与开发商期望的销售价格存在差距,才出现装修费、车位费等价外加价的现象,实际成交价格才高于备案价格。

除了销售环节违规频现,因为房屋质量问题引发的维权事件也频频发生。

位于嘉兴科技城的广益大厦,近日迎来房屋交付的时刻,但是业主收房却发现,大厦2~5楼的300多套房源中,户型如同小黑屋,房子四面无窗,白天伸手不见五指,采光通风性能差。对此,该项目近百名业主向开发商嘉兴市翔鸿置业有限公司提出维权。

36岁的洪小姐是上海的上班族,2017年6月,其与丈夫在广益大厦售楼处买下4楼一套37平方米的精装修房源,总价为30.9万元。“销售人员曾承诺,牛魔王高手论坛,交房后单层高度4.8米,全为loft公寓,分朝南和朝北而建,有通风明净的落地窗,可以用来自住。”洪小姐告诉记者,今年8月11日,其在去往广益大厦准备收房的时候,才发现房子的实际设计与样板房完全不一样。

从洪小姐提供的《商品房买卖合同》上,记者注意到,广益大厦房子的设计用途为商业服务,而且一套37平方米的房源中,公摊面积高达20.45平方米,套内面积仅17平方米。

上海秦兵房产律师团队主管律师葛绍华告诉记者,此类基本属于公寓式酒店,不具备业主居住的条件,如果宣传可居住的话,就属于违规商改住行为。

针对房屋没有自然采光的情况,嘉兴市翔鸿置业有限公司表示,由于公司陷入资金困境,董事长也因此事脑梗,公司处于无序状态,目前政府机构已经介入调查,公司已邀请第三方机构协助处理与业主的交房纠纷。

库存低于12个月土地拍卖冷清

据上海易居房地产研究院的数据,今年上半年,房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77和74个,说明房价上涨的城市数量是在增加的,即上半年有70%比例的城市房价在上涨,三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。

数据显示,国内各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中,有60个城市的存销比小于12个月,此类城市的去库存周期相对偏小。就嘉兴来看,此类城市商品住宅库存不足、房价上涨压力大,下半年棚改政策调整的可能性最大。

今年1~6月,嘉兴市新建商品住宅存销比分别为6.2、5.7、5.6、5.3、5.7、5.6,同比下降37%;供应面积分别为30万、15万、20万、15万、35万、27万平方米/月;成交面积分别为33万、26万、25万、22万、24万、32万平方米/月;库存面积分别为168万、157万、152万、145万、156万、151万平方米/月。

“由于供应端不足,房价处于高位运行,下半年仍将平稳发展,不会有太大波动。”吴兴陆指出,嘉兴楼市的去库存周期基本结束,随着交易量持续放大,目前库存周期比较低,已低于12个月。

值得注意的是,在经历一两年的房价上涨之后,近期嘉兴的房地产市场有降温趋势。记者梳理7月嘉兴市的多场土地拍卖注意到,土地市场热度渐退,开发商拿地趋向谨慎和理性。

7月,嘉兴市共有8宗宅地入市,最终,除了1宗位于凤桥镇的宅地(2018南-018号)因无人竞价而流拍外,其余7宗宅地悉数出让,但无一触及限价。

吴兴陆认为,近期,嘉兴土拍市场趋向冷清,是缘于开发商对嘉兴及周边土地市场的判断,还有对未来消费人群的预期。目前来看,下半年开发商拿地将更加谨慎和理性,土地拍卖市场还会出现流拍现象。

(编辑:石英婧 校对:翟军)